A distanza di diversi anni dalla riforma del processo esecutivo, nell’ambito della quale è
stato completamente ridisegnato pure il ruolo dello stimatore, continuano a registrarsi casi
in cui le relazioni peritali non indicano, o non indicano con la necessaria chiarezza, alcuni
dati essenziali per il corretto svolgimento della procedura.
Si è ritenuto utile, pertanto, riepilogare le questioni su cui più frequentemente i
professionisti hanno ritenuto necessario confrontarsi con il GE, corredate dei chiarimenti
che sono stati di volta in volta forniti.

Sulla stima del bene

Non vi è dubbio che il valore cui si deve fare riferimento è quello di mercato,
concretamente attribuibile al bene nel momento storico in cui viene effettuata la stima.
E’ importante precisare, però, che ai fini della stima devono essere tenute presenti le
particolari modalità con cui si procederà alla vendita.
E’ infatti noto che il valore commerciale di un bene che può restare sul mercato a tempo
indefinito è concettualmente diverso da quello dello stesso bene che necessita di pronta
liquidazione.

D’altra parte, anche l’esperienza insegna che i migliori risultati si ottengono quando il
prezzo di partenza è contenuto: ciò (in condizioni normali di mercato) determina un
maggiore interesse e quindi da un lato allontana il rischio della diserzione delle vendite
(una vendita deserta rappresenta una grave perdita di tempo e di denaro) e dall’altro
aumenta le probabilità che alla vendita partecipino numerosi offerenti.
Per questi motivi si deve ritenere tecnicamente più corretto, oltre che vantaggioso per la
procedura, effettuare la stima facendo riferimento al valore del bene in pronta liquidazione,
cioè avendo riguardo alla possibilità di venderlo ad un determinato prezzo nell’arco di
pochi mesi.


Sui quesiti integrativi

Il quesito-tipo utilizzato da questo Tribunale richiede allo stimatore di fornire una serie di
informazioni ulteriori. Il quesito, infatti, richiede:

1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
A questo fine l’esperto è autorizzato ad acquisire direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i
documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare
riferimento all’atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile e del certificato di destinazione urbanistica,
unici documenti che deve necessariamente produrre la parte a pena di decadenza

2. una sommaria descrizione del bene;

3. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è
occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento;

4. l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che
resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine
edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
Dovranno essere indicati:
le domande giudiziali (precisando, ove possibile, se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni,;
gli atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura
le convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge
gli altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge,
ecc.)

5. l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente;
Dovranno essere indicati:
le iscrizioni ipotecarie
i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli

6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di
agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica
previsto dalla vigente normativa.
d) Nel caso si tratti di quota indivisa, dica innanzitutto se l’immobile sia comodamente divisibile in natura,
identificando in questo caso il lotto da separare in relazione alla quota del debitore esecutato ovvero i
lotti da assegnare a ciascun comproprietario con gli eventuali conguagli in denaro; fornisca altresì la
valutazione della sola quota indivisa.

In relazione a queste ulteriori attività si ritiene opportuno rammentare quanto segue.

1) Sull'identificazione del bene:
Per “bene” si intende il “bene giuridico”che è stato espropriato: bene giuridico che è
definito sia dalla natura del diritto colpito (piena proprietà, quota di ½ di proprietà, nuda
proprietà...) che dalla descrizione del bene materiale (la unità immobiliare, il terreno,
l’edificio) interessato.
Quindi, la risposta al quesito dovrà essere sempre nella forma “Quota di ½ di proprietà
dell’appartamento sito all’interno 14 del civico di Via XX Settembre 100, costituito da
ingresso....” oppure “Piena proprietà del complesso immobiliare sito in... e costituito da ....”
In altri termini, la risposta a tale quesito è, tecnicamente, la succinta descrizione del bene
che è di regola contenuta negli atti notarili di compravendita, e che dovrà essere trascritta
nell’ordinanza di vendita e nel decreto di trasferimento.
Si raccomanda in particolare di fare molta attenzione ai dati catastali. I dati indicati dallo
stimatore saranno trascritti nei successivi atti processuali (ordinanza di vendita, decreto di
trasferimento), quindi devono essere a prova di errore. L’esperto dovrà controllare anche
che i dati citati nel pignoramento e nella relativa nota di trascrizione siano corretti,
evidenziando molto chiaramente eventuali difformità.

2) Sulla sommaria descrizione del bene:
Questa è la parte che interessa maggiormente il potenziale acquirente. Devono essere
descritti, in maniera sintetica ma completa, e soprattutto chiara anche per un profano, gli
elementi caratteristici:
a) della zona dove è sito il bene (ubicazione dell’area, sua destinazione fattuale e
urbanistica, collegamenti, servizi ecc.)
b) del compendio di cui il bene fa parte (edificio condominiale, compendio di terreni ecc.)
c) della specifica unità immobiliare (appartamento, negozio, posto auto, terreno ecc.)
Si noti che non serve una minuziosa descrizione dei materiali e delle finiture (che spesso
rende lunga e disagevole la lettura della relazione), quanto l’indicazione di tutti i fattori
(qualità complessiva delle rifiniture, esposizione, stato di conservazione dell’appartamento;
caratteristiche delle parti comuni; pregio e comodità della zona) che una persona normale
prende in considerazione per valutare l’opportunità di acquistare un immobile.

3) Sullo stato di possesso del bene:
A rigore, lo “stato di possesso” riguarda la situazione materiale del bene: e quindi
bisognerà precisare se il bene è occupato dall’esecutato, o da un terzo, verificando in
questo caso a quale titolo il terzo sia al possesso del bene. Di solito, il sistema più comodo
è fare compilare al terzo occupante la dichiarazione che si allega al presente scritto,
spiegando al terzo che è nel suo interesse evidenziare l’esistenza di un titolo opponibile
alla procedura (in mancanza del titolo, il GE potrebbe disporre immediatamente la
liberazione dell’immobile)
Al di là di queste considerazioni, va aggiunto che in questa fase è necessario anche
verificare con attenzione la proprietà del bene, cioè verificare se esistano tutti i titoli di
provenienza (questo accertamento non è necessario solo nel caso in cui il creditore abbia
depositato, anzichè i certificati ipocatastali, una relazione notarile). Si dovrà pertanto
verificare se vi sia continuità nei successivi passaggi di proprietà trascritti sul registro
immobiliare, e, naturalmente, se il bene di proprietà dell’esecutato coincida esattamente
con quello pignorato (per esempio, spesso è capitato che fosse stato pignorato per l’intero
un bene che era dell’esecutato solo pro quota).

4) Sulle formalità che resteranno a carico dell'acquirente:
Nel quesito sono indicati gli atti più comuni tra quelli che rientrano in questa categoria: atti
costitutivi di servitù, costituzioni di fondi patrimoniali, atti introduttivi di cause aventi per
oggetto il bene espropriato, ecc.
E’ ancora alquanto diffusa la opinione, non del tutto corretta, che la vendita forzata possa
“purgare” il bene pignorato da qualsiasi onere gravante su di esso, perciò sul punto è
importante essere il più chiari possibile. Sarà pertanto opportuno richiamare in questa
sezione anche il risultato degli accertamenti di cui alla sezione che precede, indicando
chiaramente se vi siano terzi (conduttori in forza di contratto di locazione trascritto prima
del pignoramento; coniugi assegnatari della casa coniugale in forza di provvedimento
trascritto, ecc) che vantino un possesso opponibile alla procedura.
E’ da segnalare che esistono poi atti la cui opponibilità al creditore procedente (e quindi
all’acquirente) può essere dubbia, nel senso che dipende di solito da un complesso di
circostanze che lo stimatore non può prendere in considerazione: si pensi al contratto
preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., o ai pignoramenti precedenti a quello
per cui si procede, o ancora ai sequestri. E’ opportuno che lo stimatore segnali eventuali
situazioni di tale tipo – nonchè tutte le altre situazioni “dubbie” - evidenziando la
problematica e rimettendosi alle successive decisioni del GD.

5) Sulle formalità che saranno cancellate o che comunque risulteranno non
opponibili all'acquirente;
Tendenzialmente, sono destinati ad essere cancellati soltanto il pignoramento per cui si
procede e quelli successivi, nonchè le iscrizioni ipotecarie (precedenti o successive al
pignoramento).

6) Sulla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene:
Si raccomanda allo stimatore di dare conto delle eventuali irregolarità, specificando in
maniera chiara se esse siano sanabili o meno, e quantificando il costo globale
approssimativo della sanatoria.


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